Prix à Málaga : la hausse quitte la côte, et les décrets logement attendront le 13 novembre

Les prix de septembre placent la province de Málaga à son niveau le plus élevé jamais mesuré, mais la carte des hausses s'est déplacée : l'intérieur et l'Axarquía progressent deux à huit fois plus vite que les grands marchés du littoral. Pendant ce temps, le vote des décrets logement annoncé pour le 16 octobre n'a pas eu lieu et peut désormais attendre le 13 novembre, premier jour de la campagne électorale. Lecture pour un propriétaire ou un acquéreur étranger, par VINSIX Real Estate Advisory.

La hausse a changé de carte

Le rapport de prix d'idealista pour septembre place la province de Málaga à 4 317 €/m², en hausse de 6,6 % sur douze mois et au niveau le plus élevé jamais mesuré. La capitale suit à 3 969 €/m² (+4,1 %), également un record. Mais les communes qui progressent le plus vite ne sont presque plus sur le littoral touristique : Almayate Bajo gagne 28,2 % (3 225 €/m²), Archidona 27,1 % (1 263 €/m²), Fuente de Piedra 26,7 % (1 427 €/m²), Vélez-Málaga 26,2 % (2 249 €/m²) et Cómpeta 24,0 % (1 969 €/m²).

Sur la côte, les marchés établis avancent au pas. Marbella reste la commune la plus chère de la province à 5 967 €/m², mais ne prend que 3,2 % en un an ; Fuengirola 1,1 %, Benalmádena 5,1 %, Torremolinos 7,1 %, Mijas 8,5 %. L'exception est Estepona, à 5 021 €/m² et +17,1 % : le corridor ouest continue d'absorber une demande que les communes voisines ne logent plus.

• Province de Málaga : 4 317 €/m², +6,6 % sur un an, record
• Málaga capitale : 3 969 €/m², +4,1 %, record
• Marbella : 5 967 €/m², +3,2 % — la plus chère, l'une des plus lentes
• Estepona : 5 021 €/m², +17,1 % — seule exception côtière
• Axarquía et intérieur : de +16 % à +28,2 %, la plupart sous 2 300 €/m²

Ce que confirment les tassations

La mesure par les expertises va dans le même sens, à un niveau de prix différent. Selon les tassations Gesvalt du troisième trimestre 2026, la province de Málaga ressort à 3 149 €/m², en hausse de 8,9 % sur un an et de 64,5 % depuis 2020. Un logement de 90 m² y revient à 283 410 €, contre 260 280 € un an plus tôt et 172 260 € en 2020 : environ 111 000 € de plus en cinq ans. Annonces d'un côté, valeurs d'expertise de l'autre : deux méthodes, deux niveaux, une même direction.

Pour un acquéreur, l'arbitrage n'est donc plus seulement « côte ou pas côte » : un bien de l'intérieur à 1 400 €/m² qui prend 27 % et un bien côtier à 6 000 €/m² qui prend 3 % ne posent ni la même question de financement, ni la même question de liquidité à la revente.

Décrets logement : le vote annoncé n'a pas eu lieu

Le vote de convalidation des deux décrets-lois logement, annoncé pour le vendredi 16 octobre, ne s'est pas tenu et aucune date n'a été fixée. Le délai court jusqu'au 13 novembre : trente jours ouvrables à compter du 7 octobre, dimanches et jours fériés exclus, la date restant à officialiser par la Mesa de la Diputación Permanente. Le porte-parole socialiste au Congrès a résumé la position du gouvernement d'une phrase — « Que nadie tenga prisa », que personne ne se presse. Le calendrier politique explique l'attente : les élections générales ont été convoquées pour le 29 novembre, la campagne s'ouvre le 13 novembre, et une grève générale est annoncée le 11.

Conséquence pratique pour un propriétaire. Le décret-loi 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre, porte les mesures fiscales : TVA de 10 % sur les locations meublées de trente nuitées ou moins au 1er décembre, faculté de surtaxe d'IBI en zone tendue, prorogation extraordinaire de deux ans ouverte au locataire à jour de ses loyers. Ces règles s'appliquent aujourd'hui. Le décret-loi 28/2026, celui qui rendrait la prorogation des baux quasi automatique, ne devait entrer en vigueur que le 15 novembre : deux jours après l'expiration du délai de convalidation. Il ne peut donc s'appliquer qu'à la condition d'avoir été validé juste avant, au moment où les députés entrent en campagne.

Financement : +1,03 point en un an

L'euríbor à douze mois reste le principal poste de coût d'une acquisition financée en Espagne. Sa moyenne provisoire d'octobre 2026 s'établit à 3,217 % au 19 octobre, sur treize cotations, contre 2,187 % en octobre 2025 : un écart de 1,030 point, pour une clôture estimée autour de 3,24 %. Sur un prêt de 175 000 € à vingt-cinq ans indexé à l'euríbor majoré de 1 %, une révision annuelle qui tombe maintenant renchérit la mensualité d'environ 94 €, soit près de 1 133 € sur l'année. La Banque centrale européenne se réunit les 28 et 29 octobre.

Ce que nous en retenons

Trois réflexes avant de signer cet automne. Vérifier la commune et non la province : les écarts de dynamique vont de +1,1 % à +28,2 % sur la même année et le même marché. Faire entrer la TVA de 10 % et la surtaxe d'IBI dans le plan de trésorerie dès l'offre, en interrogeant la mairie sur la zone tendue avant la signature. Tester enfin le financement un point au-dessus du taux du jour : avec un indice qui a pris 1,03 point en un an, c'est la seule manière de savoir si l'opération tient à la première révision.

VINSIX Real Estate Advisory lit cet automne comme un marché à deux vitesses sous un cadre réglementaire provisoire. Dans les dossiers qu'il structure, le Groupe VINSIX S.A. — présent en Suisse, en France, en Espagne, au Royaume-Uni et au Paraguay — traite désormais le calendrier parlementaire comme une donnée de financement : un décret dont la validation dépend d'une chambre en campagne n'est pas une base de plan d'affaires.

À retenir

• Province de Málaga à 4 317 €/m², record ; les hausses les plus fortes sont dans l'intérieur et l'Axarquía, jusqu'à +28,2 %.
• Sur la côte, Marbella ne progresse que de 3,2 % ; Estepona fait exception avec +17,1 %.
• Décrets logement : aucun vote au 16 octobre, délai de convalidation jusqu'au 13 novembre, premier jour de la campagne des élections du 29 novembre.
• La TVA de 10 % au 1er décembre figure dans le texte déjà en vigueur : les tarifs de décembre se révisent maintenant.
• Euríbor 12 mois : 3,217 % de moyenne provisoire en octobre, soit +1,03 point en un an.

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