Los precios de septiembre sitúan a la provincia de Málaga en su nivel más alto jamás medido, pero el mapa de las subidas se ha desplazado: el interior y la Axarquía crecen entre dos y ocho veces más rápido que los grandes mercados del litoral. Mientras tanto, la votación de los decretos de vivienda anunciada para el 16 de octubre no se celebró y puede esperar al 13 de noviembre, primer día de la campaña electoral. Lectura para un propietario o comprador extranjero, por VINSIX Real Estate Advisory.
El mapa de las subidas ha cambiado
El informe de precios de idealista correspondiente a septiembre sitúa a la provincia de Málaga en 4.317 €/m², un 6,6 % más en doce meses y el nivel más alto jamás medido. La capital le sigue con 3.969 €/m² (+4,1 %), también un récord. Pero los municipios que más suben apenas están ya en el litoral turístico: Almayate Bajo avanza un 28,2 % (3.225 €/m²), Archidona un 27,1 % (1.263 €/m²), Fuente de Piedra un 26,7 % (1.427 €/m²), Vélez-Málaga un 26,2 % (2.249 €/m²) y Cómpeta un 24,0 % (1.969 €/m²).
En la costa, los mercados consolidados avanzan despacio. Marbella sigue siendo el municipio más caro de la provincia, con 5.967 €/m², pero solo sube un 3,2 % en un año; Fuengirola un 1,1 %, Benalmádena un 5,1 %, Torremolinos un 7,1 %, Mijas un 8,5 %. La excepción es Estepona, con 5.021 €/m² y un +17,1 %: el corredor occidental sigue absorbiendo una demanda que los municipios vecinos ya no alojan.
- Provincia de Málaga: 4.317 €/m², +6,6 % interanual, récord
- Málaga capital: 3.969 €/m², +4,1 %, también récord
- Marbella: 5.967 €/m², +3,2 % — el más caro, de los más lentos
- Estepona: 5.021 €/m², +17,1 % — única excepción costera
- Axarquía e interior: del +16 % al +28,2 %, la mayoría por debajo de 2.300 €/m²
Lo que confirman las tasaciones
La medición por tasación apunta en la misma dirección, con otro nivel de precio. Según las tasaciones de Gesvalt del tercer trimestre de 2026, la provincia de Málaga se sitúa en 3.149 €/m², un 8,9 % más en un año y un 64,5 % más que en 2020. Una vivienda de 90 m² cuesta allí 283.410 €, frente a 260.280 € un año antes y 172.260 € en 2020: unos 111.000 € más en cinco años. Precios de oferta por un lado, valores de tasación por otro: dos métodos, dos niveles, una misma dirección.
Para un comprador, la decisión ya no es simplemente costa o no costa: un inmueble del interior a 1.400 €/m² que sube un 27 % y uno costero a 6.000 €/m² que sube un 3 % no plantean ni la misma pregunta de financiación ni la misma de liquidez en la reventa.
Decretos de vivienda: la votación anunciada no se celebró
La votación de convalidación de los dos reales decretos-leyes de vivienda, anunciada para el viernes 16 de octubre, no se celebró y no hay fecha fijada. El plazo se agota el 13 de noviembre: treinta días hábiles desde el 7 de octubre, excluidos domingos y festivos, con la fecha pendiente de oficializar por la Mesa de la Diputación Permanente. El portavoz socialista en el Congreso resumió la posición del Gobierno en una frase: «Que nadie tenga prisa». El calendario político explica la espera: las elecciones generales se han convocado para el 29 de noviembre, la campaña arranca el 13 de noviembre y hay una huelga general anunciada el día 11.
Consecuencia práctica para un propietario. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, contiene las medidas fiscales: IVA del 10 % en alquileres amueblados de treinta noches o menos a partir del 1 de diciembre, facultad de recargo del IBI en zonas tensionadas y prórroga extraordinaria de dos años abierta al inquilino al corriente de pago. Esas reglas se aplican hoy. El Real Decreto-ley 28/2026, el que haría casi automática la prórroga de los contratos, solo debía entrar en vigor el 15 de noviembre: dos días después de que expire el plazo de convalidación. Por tanto, solo podrá aplicarse si se convalida justo antes, cuando los diputados ya entran en campaña.
Financiación: +1,03 puntos en un año
El euríbor a doce meses sigue siendo la principal partida de coste de una adquisición financiada en España. Su media provisional de octubre de 2026 se sitúa en el 3,217 % a 19 de octubre, con trece cotizaciones, frente al 2,187 % de octubre de 2025: una diferencia de 1,030 puntos, con un cierre estimado en torno al 3,24 %. En un préstamo de 175.000 € a veinticinco años referenciado al euríbor más 1 %, una revisión anual que toque ahora encarece la cuota en unos 94 €, cerca de 1.133 € en el año. El Banco Central Europeo se reúne los días 28 y 29 de octubre.
Lo que retenemos
Tres reflejos antes de firmar este otoño. Comprobar el municipio y no la provincia: las subidas van del +1,1 % al +28,2 % en el mismo año y el mismo mercado. Incorporar el IVA del 10 % y el recargo del IBI al plan de tesorería desde la oferta, preguntando en el ayuntamiento por la zona tensionada antes de firmar. Y someter la financiación a un punto por encima del tipo actual: con un índice que ha subido 1,03 puntos en un año, es la única forma de saber si la operación aguanta en la primera revisión.
VINSIX Real Estate Advisory interpreta este otoño como un mercado a dos velocidades bajo un marco normativo provisional. En las operaciones que estructura, el Grupo VINSIX S.A. — presente en Suiza, Francia, España, el Reino Unido y Paraguay — trata ya el calendario parlamentario como un dato de financiación: un decreto cuya convalidación depende de una Cámara en campaña no es una base para un plan de negocio.
Para recordar
- Provincia de Málaga a 4.317 €/m², récord; las mayores subidas están en el interior y la Axarquía, hasta el +28,2 %.
- En la costa, Marbella sube solo un 3,2 %; Estepona es la excepción, con un +17,1 %.
- Decretos de vivienda: sin votación a 16 de octubre, plazo de convalidación hasta el 13 de noviembre, primer día de la campaña de las elecciones del 29 de noviembre.
- El IVA del 10 % del 1 de diciembre está en el texto ya en vigor: las tarifas de diciembre se revisan ahora.
- Euríbor a doce meses: media provisional de octubre del 3,217 %, +1,03 puntos en un año.
Fuentes
- El Español (indice idealista, prix de septembre 2026) — La gran subida de la vivienda en Málaga ya no está en la costa (15 octobre 2026)
- Moncloa (tassations Gesvalt, 3e trimestre 2026) — El precio de la vivienda en Málaga sube un 64 % desde 2020 (18 octobre 2026)
- The Objective — Los decretos de vivienda agotarán su plazo de convalidación el día que arranca la campaña (16 octobre 2026)
- Euríbor Diario — La media de octubre alcanza el 3,217 % (19 octobre 2026)
- Euribor.com.es — El euríbor sube casi 1,03 puntos en un año y dispara la cuota hipotecaria (15 octobre 2026)
- Iberley — Publicados dos nuevos RD-ley con 21 medidas urgentes en materia de vivienda (7 octobre 2026)