Location touristique en Espagne : ce que change la TVA de 10 % au 1er décembre 2026

Publié au BOE le 30 septembre 2026, le décret-loi 26/2026 soumet la location touristique de courte durée à une TVA de 10 % à compter du 1er décembre. Pour un propriétaire étranger qui loue son appartement à Marbella ou à Estepona, ce n'est pas une ligne de plus sur une déclaration : c'est un changement de régime, avec des obligations nouvelles et, en contrepartie, un droit à déduction qui n'existait pas. Explications, calculs et marche à suivre.

Jusqu'ici, la location d'un logement meublé sans services hôteliers était exonérée de TVA en Espagne. Le propriétaire encaissait son loyer, déclarait son revenu, et la question s'arrêtait là. Le décret-loi 26/2026, publié au Boletín Oficial del Estado le 30 septembre 2026 et entré en vigueur le 1er octobre, met fin à cette exonération pour les séjours de courte durée. À partir du 1er décembre 2026, la location touristique de moins de trente jours relève du taux réduit de TVA, soit 10 %.

C'est la première fois que cette activité est traitée fiscalement comme une activité économique à part entière, et non comme la mise à disposition d'un logement. Le texte doit encore être convalidé par le Congrès des députés, dont le vote est prévu le 2 octobre 2026 : faute d'approbation dans les trente jours suivant sa publication, un décret-loi devient caduc. L'échéance du 1er décembre dépend donc de ce vote.

Qui est concerné, qui ne l'est pas

Le nouveau taux vise l'hébergement touristique de courte durée. Trois situations y échappent, et il est essentiel de savoir dans laquelle on se trouve avant de modifier quoi que ce soit à sa facturation.

• Les séjours de plus d'un mois : au-delà de trente jours, la location reste hors du champ du nouveau taux
• Les logements qui constituent la résidence habituelle du propriétaire et qu'il loue ponctuellement
• Les logements assortis de services complémentaires de type hôtelier, qui étaient déjà soumis à la TVA et le restent

Cette troisième exception mérite une précision, car elle est souvent mal comprise. Un logement proposé avec ménage quotidien, changement de linge en cours de séjour, réception ou restauration était déjà considéré comme une prestation hôtelière et déjà taxé. Le décret ne change donc rien pour lui. Ce qui change, c'est le sort du logement loué « nu », sans ces services : c'est lui qui bascule.

Le calcul : ce que 10 % représentent vraiment

Prenons un cas courant sur la Costa del Sol. Un appartement de deux chambres loué vingt semaines par an à 1 400 € la semaine produit 28 000 € de recettes brutes. Deux scénarios se présentent.

Premier scénario, le propriétaire répercute la taxe sur le voyageur. Le prix affiché passe de 1 400 € à 1 540 € la semaine, la recette du propriétaire est inchangée, et c'est la compétitivité de l'annonce qui absorbe le choc, sur un marché où le voyageur compare les prix à la nuitée.

Second scénario, le propriétaire maintient son prix public à 1 400 €. La TVA est alors incluse dans ce prix : il conserve 1 272,73 € et reverse 127,27 € au Trésor. Sur l'année, la recette nette tombe de 28 000 € à 25 454 €, soit 2 546 € de moins, un peu plus de 9 % du chiffre d'affaires. En pratique, la plupart des propriétaires arbitreront entre les deux selon la saison, en répercutant en haute saison et en absorbant en basse saison.

La contrepartie que personne ne mentionne : la déduction

Entrer dans le champ de la TVA n'a pas que des inconvénients, et c'est le point que les commentaires de ces derniers jours passent le plus souvent sous silence. Un assujetti à la TVA facture la taxe sur ses recettes, mais il déduit celle qu'il a supportée sur ses dépenses professionnelles : ménage, blanchisserie, maintenance, honoraires de gestion, commissions des plateformes, travaux, mobilier et équipement.

Sur un bien dont les charges d'exploitation représentent couramment 25 à 35 % des recettes, cette déduction compense une part réelle du coût. Un propriétaire qui engage 8 000 € de dépenses soumises à TVA à 21 % récupère environ 1 388 € de taxe déductible, à opposer aux 2 546 € du scénario d'absorption. L'effet net est donc sensiblement inférieur au chiffre brut de 10 %, et il devient franchement favorable l'année d'une rénovation ou d'un réameublement.

La contrepartie est administrative : immatriculation à la TVA, facturation conforme, déclarations périodiques et tenue des registres. Pour un non-résident, cela suppose en général un représentant fiscal ou un cabinet local, dont il faut intégrer le coût dans le calcul.

L'IBI, la seconde addition

Le même décret autorise les communes à appliquer des surtaxes d'impôt foncier (IBI). Deux dispositifs se superposent : une surtaxe pouvant atteindre 150 % de la cotisation sur les logements durablement inoccupés, et une surtaxe sur les hébergements touristiques situés en « zone de marché tendu ». Les coefficients maximaux de la plus-value municipale sont par ailleurs relevés à compter du 1er décembre.

Point capital pour un propriétaire de la Costa del Sol : ces surtaxes ne s'appliquent pas automatiquement. Elles supposent que la commune les adopte par ordonnance fiscale et que la zone ait été déclarée tendue. Autrement dit, l'addition dépendra de Marbella, d'Estepona ou de Benalmádena, pas uniquement de Madrid. C'est le calendrier des conseils municipaux de cet automne qu'il faut surveiller.

Costa del Sol : un parc qui se contractait déjà

Le texte arrive sur un marché qui avait commencé à se retourner avant lui. Selon l'INE, la province de Málaga comptait 45 176 logements touristiques en mai 2026, contre 48 412 un an plus tôt : 3 236 de moins, soit un recul de 6,6 % et environ 26 000 lits en moins. La part des logements touristiques dans le parc provincial est passée de 4,86 % à 4,53 %.

Le recul est le plus marqué sur le littoral, là où la pression réglementaire et les règles de copropriété se sont durcies, tandis que l'intérieur progresse nettement. Le déplacement est net : ce que la côte perd, l'arrière-pays le gagne.

Deux précautions de lecture. D'abord, ces chiffres de l'INE diffèrent du registre de la Junta de Andalucía, qui recensait 88 520 logements : les deux sources ne mesurent pas la même chose, le registre comptant les déclarations et l'INE les annonces effectivement actives. Ensuite, un recul du nombre de logements proposés n'est pas un recul de la demande : à fréquentation soutenue, une offre plus rare soutient les prix de location des biens qui restent sur le marché.

Ce qu'un propriétaire étranger doit faire maintenant

• Vérifier la durée réelle de ses séjours : au-delà de trente jours, le régime ne change pas
• Déterminer si le bien est loué avec ou sans services hôteliers, car c'est ce critère qui décide de tout
• Chiffrer les deux scénarios, répercussion et absorption, saison par saison, avant de modifier ses tarifs sur les plateformes
• Recenser les dépenses grevées de TVA pour estimer le droit à déduction, en particulier si des travaux sont prévus
• Se rapprocher d'un conseil fiscal espagnol pour l'immatriculation et, pour un non-résident, la représentation fiscale
• Suivre l'ordonnance fiscale de sa commune et la déclaration éventuelle de zone tendue, qui conditionnent la surtaxe d'IBI
• Attendre la confirmation du vote du Congrès avant d'engager des frais irréversibles

L'analyse de VINSIX Real Estate Advisory

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt de la Costa del Sol pour un investisseur, mais elle en déplace le centre de gravité. Pendant dix ans, la rentabilité d'un bien côtier s'est largement construite sur la location courte durée faiblement taxée et peu encadrée. Ce régime se referme : accord de copropriété exigé depuis avril 2025, registres, et désormais la TVA. Le rendement d'un bien doit maintenant être calculé après fiscalité, et non plus sur la recette brute.

Le corollaire intéresse directement notre métier. À mesure que le rendement locatif se resserre, la structure de financement pèse davantage dans le résultat final : avec un Euribor 12 mois à 3,332 % au 23 septembre et un taux de dépôt de la BCE à 2,50 %, l'écart entre un financement correctement négocié et un financement subi dépasse souvent, sur la durée de détention, l'effet de la TVA. C'est précisément le terrain sur lequel le Groupe VINSIX S.A. intervient : mise en concurrence des prêteurs, structuration de la dette et arbitrage entre détention directe et détention par société.

Pour qui achète aujourd'hui, la conclusion est sobre. Un bien bien situé, conforme et dont le modèle d'exploitation ne dépend pas d'une seule niche fiscale reste un bon actif. Un bien dont l'équilibre tenait entièrement à l'exonération de TVA méritait, de toute façon, d'être réexaminé.

À retenir

• Décret-loi 26/2026, publié au BOE le 30 septembre 2026, en vigueur depuis le 1er octobre ; vote de convalidation au Congrès le 2 octobre
• TVA de 10 % sur la location touristique de moins de 30 jours à compter du 1er décembre 2026
• Trois exceptions : séjours de plus d'un mois, résidence habituelle du propriétaire, logements avec services hôteliers (déjà taxés)
• Effet brut d'environ 9 % de la recette si la taxe est absorbée, nettement réduit par le droit à déduction de la TVA sur les dépenses
• Surtaxe d'IBI possible jusqu'à 150 % sur les logements inoccupés et en zone tendue, sur décision de chaque commune
• Province de Málaga : 45 176 logements touristiques en mai 2026, soit 6,6 % de moins sur un an ; Marbella recule de 11,9 %

Cet article présente une analyse d'ensemble et ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni une promesse de rendement. Chaque situation doit être examinée avec un conseil qualifié.

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