Alquiler turístico en España: qué cambia el IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026

Publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, el Real Decreto-ley 26/2026 somete el alquiler turístico de corta duración a un IVA del 10 % a partir del 1 de diciembre. Para un propietario extranjero que alquila su apartamento en Marbella o Estepona no es una línea más en una declaración: es un cambio de régimen, con nuevas obligaciones y, a cambio, un derecho a deducción que antes no existía. Explicación, cálculos y pasos a seguir.

Hasta ahora, el alquiler de una vivienda amueblada sin servicios hoteleros estaba exento de IVA en España. El propietario cobraba la renta, declaraba el ingreso y ahí terminaba la cuestión. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre de 2026 y en vigor desde el 1 de octubre, pone fin a esa exención para las estancias de corta duración. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler turístico de menos de treinta días tributa al tipo reducido del IVA, es decir, el 10 %.

Es la primera vez que esta actividad se trata fiscalmente como una actividad económica en sí misma y no como la puesta a disposición de una vivienda. El texto debe aún ser convalidado por el Congreso de los Diputados, cuya votación está prevista para el 2 de octubre de 2026: sin aprobación en los treinta días siguientes a su publicación, un decreto-ley decae. El plazo del 1 de diciembre depende, por tanto, de esa votación.

A quién afecta y a quién no

El nuevo tipo se dirige al alojamiento turístico de corta duración. Tres situaciones quedan fuera, y conviene saber en cuál se está antes de modificar nada en la facturación.

• Las estancias de más de un mes: por encima de treinta días, el alquiler queda fuera del ámbito del nuevo tipo
• Las viviendas que constituyen la residencia habitual del propietario y que este alquila de forma puntual
• Las viviendas con servicios complementarios propios de la industria hotelera, que ya tributaban por IVA y siguen haciéndolo

Esta tercera excepción merece una precisión, porque suele malinterpretarse. Una vivienda ofrecida con limpieza diaria, cambio de ropa durante la estancia, recepción o restauración ya se consideraba prestación hotelera y ya tributaba. El decreto no cambia nada para ella. Lo que cambia es la suerte de la vivienda alquilada «desnuda», sin esos servicios: esa es la que pasa a tributar.

El cálculo: cuánto representa realmente el 10 %

Tomemos un caso habitual en la Costa del Sol. Un apartamento de dos dormitorios alquilado veinte semanas al año a 1.400 € la semana genera 28.000 € de ingresos brutos. Se presentan dos escenarios.

Primer escenario: el propietario repercute el impuesto al viajero. El precio anunciado pasa de 1.400 € a 1.540 € la semana, el ingreso del propietario no varía y es la competitividad del anuncio la que absorbe el golpe, en un mercado donde el viajero compara precios por noche.

Segundo escenario: el propietario mantiene su precio público en 1.400 €. El IVA queda entonces incluido en ese precio: conserva 1.272,73 € e ingresa 127,27 € en Hacienda. En el año, el ingreso neto cae de 28.000 € a 25.454 €, es decir 2.546 € menos, algo más del 9 % de la facturación. En la práctica, la mayoría de los propietarios combinará ambos según la temporada, repercutiendo en temporada alta y absorbiendo en temporada baja.

La contrapartida que nadie menciona: la deducción

Entrar en el ámbito del IVA no solo tiene inconvenientes, y es el punto que los comentarios de estos días omiten con más frecuencia. Un sujeto pasivo del IVA repercute el impuesto sobre sus ingresos, pero deduce el soportado en sus gastos profesionales: limpieza, lavandería, mantenimiento, honorarios de gestión, comisiones de las plataformas, obras, mobiliario y equipamiento.

En un inmueble cuyos gastos de explotación representan habitualmente entre el 25 % y el 35 % de los ingresos, esa deducción compensa una parte real del coste. Un propietario que incurra en 8.000 € de gastos con IVA al 21 % recupera unos 1.388 € de impuesto deducible, frente a los 2.546 € del escenario de absorción. El efecto neto es, por tanto, sensiblemente inferior a la cifra bruta del 10 %, y resulta claramente favorable en un ejercicio de reforma o de renovación del mobiliario.

La contrapartida es administrativa: alta en el IVA, facturación conforme, declaraciones periódicas y llevanza de registros. Para un no residente esto supone, por lo general, un representante fiscal o un despacho local, cuyo coste debe integrarse en el cálculo.

El IBI, la segunda factura

El mismo decreto autoriza a los ayuntamientos a aplicar recargos en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Se superponen dos mecanismos: un recargo de hasta el 150 % de la cuota sobre las viviendas desocupadas de forma permanente y un recargo sobre los alojamientos turísticos situados en «zona de mercado tensionado». Los coeficientes máximos de la plusvalía municipal también se elevan desde el 1 de diciembre.

Un punto capital para un propietario de la Costa del Sol: estos recargos no se aplican automáticamente. Requieren que el municipio los adopte por ordenanza fiscal y que la zona haya sido declarada tensionada. Dicho de otro modo, la factura se decidirá en Marbella, Estepona o Benalmádena, y no solo en Madrid. Es el calendario de los plenos municipales de este otoño lo que hay que vigilar.

Costa del Sol: un parque que ya se contraía

El texto llega a un mercado que ya había empezado a girar. Según el INE, la provincia de Málaga contaba con 45.176 viviendas turísticas en mayo de 2026, frente a 48.412 un año antes: 3.236 menos, un retroceso del 6,6 % y unas 26.000 plazas menos. El peso de las viviendas turísticas en el parque provincial pasó del 4,86 % al 4,53 %.

El retroceso es más acusado en el litoral, donde la presión normativa y las reglas de comunidad se han endurecido, mientras el interior crece con claridad. El desplazamiento es nítido: lo que pierde la costa lo gana el interior.

Dos cautelas de lectura. Primera, estas cifras del INE difieren del registro de la Junta de Andalucía, que contabilizaba 88.520 viviendas: ambas fuentes no miden lo mismo, pues el registro cuenta declaraciones y el INE anuncios efectivamente activos. Segunda, una caída del número de viviendas ofertadas no es una caída de la demanda: con una afluencia sostenida, una oferta más escasa sostiene los precios de alquiler de los inmuebles que permanecen en el mercado.

Qué debe hacer ahora un propietario extranjero

• Comprobar la duración real de sus estancias: por encima de treinta días el régimen no cambia
• Determinar si el inmueble se alquila con o sin servicios hoteleros, pues ese criterio lo decide todo
• Calcular ambos escenarios, repercusión y absorción, temporada por temporada, antes de modificar sus tarifas en las plataformas
• Inventariar los gastos con IVA para estimar el derecho a deducción, en especial si hay obras previstas
• Acudir a un asesor fiscal español para el alta y, si es no residente, para la representación fiscal
• Seguir la ordenanza fiscal de su municipio y la eventual declaración de zona tensionada, que condicionan el recargo del IBI
• Esperar la confirmación de la votación del Congreso antes de comprometer gastos irreversibles

El análisis de VINSIX Real Estate Advisory

Esta reforma no cuestiona el interés de la Costa del Sol para un inversor, pero desplaza su centro de gravedad. Durante diez años, la rentabilidad de un inmueble costero se construyó en gran medida sobre un alquiler de corta duración poco gravado y poco regulado. Ese régimen se cierra: acuerdo de la comunidad exigido desde abril de 2025, registros y, ahora, el IVA. La rentabilidad de un inmueble debe calcularse ya después de impuestos y no sobre el ingreso bruto.

El corolario interesa directamente a nuestro oficio. A medida que se estrecha la rentabilidad del alquiler, la estructura de financiación pesa más en el resultado final: con un euríbor a 12 meses del 3,332 % el 23 de septiembre y una facilidad de depósito del BCE en el 2,50 %, la diferencia entre una financiación bien negociada y otra simplemente aceptada supera a menudo, a lo largo del periodo de tenencia, el efecto del IVA. Es precisamente el terreno en el que interviene el Groupe VINSIX S.A.: competencia entre prestamistas, estructuración de la deuda y elección entre tenencia directa y tenencia a través de sociedad.

Para quien compra hoy, la conclusión es sobria. Un inmueble bien situado, conforme y cuyo modelo de explotación no dependa de un único nicho fiscal sigue siendo un buen activo. Un inmueble cuyo equilibrio descansaba por completo en la exención del IVA merecía, en cualquier caso, ser revisado.

Para retener

• Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, en vigor desde el 1 de octubre; votación de convalidación en el Congreso el 2 de octubre
• IVA del 10 % sobre el alquiler turístico de menos de 30 días desde el 1 de diciembre de 2026
• Tres excepciones: estancias de más de un mes, residencia habitual del propietario y viviendas con servicios hoteleros (ya gravadas)
• Efecto bruto de alrededor del 9 % del ingreso si se absorbe el impuesto, muy reducido por el derecho a deducir el IVA de los gastos
• Posible recargo del IBI de hasta el 150 % en viviendas desocupadas y en zona tensionada, a decisión de cada municipio
• Provincia de Málaga: 45.176 viviendas turísticas en mayo de 2026, un 6,6 % menos en un año; Marbella retrocede un 11,9 %

Este artículo ofrece un análisis general y no constituye asesoramiento fiscal personalizado ni promesa de rentabilidad. Cada situación debe examinarse con un asesor cualificado.

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