Décrets logement en Espagne : le vote du 16 octobre décide ce qui s'appliquera à votre bien

Deux décrets-lois logement sont au Bulletin officiel espagnol depuis le 7 octobre. L'un est en vigueur et porte la TVA des locations touristiques à 10 % au 1er décembre ; l'autre, qui rendrait la prorogation des baux quasi automatique, n'entrera en vigueur que s'il est validé. L'examen est annoncé pour le vendredi 16 octobre. Ce qu'un propriétaire ou un acquéreur étranger doit en retenir, par VINSIX Real Estate Advisory.

Deux décrets, deux destins

Le Conseil des ministres a approuvé le 6 octobre deux décrets-lois, publiés au Bulletin officiel de l'État du 7 octobre, qui reprennent l'essentiel des textes abrogés par le Congrès le 2 octobre. Le décret-loi 29/2026, texte général sur la fonction sociale du logement, est entré en vigueur le 8 octobre et porte les mesures fiscales. Le décret-loi 28/2026 n'a qu'un objet, la prorogation tacite des baux d'habitation, et n'entrera en vigueur que le 15 novembre, à condition d'être validé d'ici là.

Un décret-loi doit en effet être convalidé dans les trente jours suivant sa publication. Le Congrès étant dissous, c'est la Diputación Permanente — soixante-neuf membres exerçant les compétences de la chambre entre deux législatures — qui tranche. Selon le décompte repris par la presse, le texte général disposerait de 35 voix pour contre 34, tandis que le décret sur les baux serait rejeté 34 contre 35, le PNV ayant confirmé son refus le 6 octobre. L'examen est annoncé pour le vendredi 16 octobre à 11 heures, sans figurer encore à l'ordre du jour publié : la date reste à confirmer.

Ce qui est déjà du droit positif

Trois dispositions du décret-loi 29/2026 intéressent directement un investisseur étranger : la TVA de 10 % sur la location de logements meublés dès que des services hôteliers sont fournis ou que le séjour d'un même locataire n'excède pas trente nuitées (article 7), la résidence habituelle du bailleur restant exclue ; la faculté donnée aux communes en zone tendue d'appliquer une surtaxe d'IBI aux logements touristiques (articles 8 et 9), dont le texte ne fixe ni le taux ni les conditions ; et la limitation des acquisitions réalisées sous 70 % de la valeur de marché par les entités visées (article 1).

• TVA de 10 % sur les locations meublées de trente nuitées ou moins : 1er décembre 2026
• Surtaxe d'IBI en zone tendue : faculté municipale, taux non fixé par le décret
• Acquisitions sous 70 % de la valeur de marché par les entités visées : limitées jusqu'au 31 décembre 2030
• Suspension des expulsions de personnes vulnérables sans relogement : jusqu'au 31 décembre 2030

TVA de 10 % : trois vérifications avant le 1er décembre

La durée des séjours d'abord : des contrats qui restent sous le seuil de trente nuitées entrent dans le champ de la TVA, un bail plus long sans service hôtelier n'y entre pas. Les services ensuite : ménage en cours de séjour, réception, petit-déjeuner ou changement de linge font basculer l'opération, même sur des séjours plus longs. Les tarifs enfin : ceux de décembre doivent être revus avant la mise en vente et les conditions générales indiquer si le prix s'entend TVA comprise.

Reste l'arbitrage économique. Sur une nuitée affichée à 250 € hors taxe, répercuter la TVA porte le prix public à 275 € ; l'absorber ramène le produit net à 227,27 €, soit 9,1 % de revenu locatif brut en moins par nuitée. C'est cette décision, plus que le texte, qui pèsera sur la saison d'hiver.

Ce qui peut tomber : la prorogation des baux

Le décret-loi 28/2026 modifie l'article 10 de la loi sur les baux urbains : au terme des cinq années de contrat — sept lorsque le bailleur est une personne morale — la prorogation deviendrait tacite et obligatoire par périodes de cinq ou sept ans, sauf communication valable de non-continuation, avec un préavis du bailleur porté à six mois et une indemnité en cas de refus de renouvellement. C'est le texte dont la validation paraît la moins probable. À noter toutefois : la prorogation extraordinaire de deux ans, ouverte au locataire à jour de ses loyers pour les contrats expirant avant le 31 décembre 2028, figure dans le décret 29/2026, celui qui devrait passer.

Ce que cela change sur la Costa del Sol

Le corridor Marbella–Estepona est porté par des acquéreurs étrangers qui achètent une résidence secondaire et la louent une partie de l'année. Le vote du 16 octobre ne change ni la rareté du foncier ni la demande internationale : il change le régime fiscal de l'exploitation locative et la lisibilité de la durée des baux. Pour un achat en cours, la TVA de 10 % doit entrer dans le plan de trésorerie et la surtaxe d'IBI être vérifiée auprès de la commune avant la signature ; pour un bien déjà loué à la nuitée, la révision des tarifs de décembre est le chantier de ces trois semaines. Le financement, lui, respire un peu : après un pic de 3,323 % le 2 octobre, l'Euribor 12 mois est revenu à 3,191 % le 13 octobre, à la veille de la réunion de la Banque centrale européenne des 28 et 29 octobre.

VINSIX Real Estate Advisory lit cette séquence comme une normalisation : l'Espagne aligne la location touristique sur le régime des services d'hébergement, par décrets successifs dont la durée de vie dépend d'un Parlement dissous. Dans le financement des acquisitions qu'il structure, le Groupe VINSIX S.A. — présent en Suisse, en France, en Espagne, au Royaume-Uni et au Paraguay — intègre désormais ces scénarios réglementaires au même titre que la courbe des taux : un plan calibré sur des recettes locatives hors TVA ne résiste pas au 1er décembre.

À retenir

• Le décret 29/2026 est en vigueur depuis le 8 octobre ; le 28/2026 ne s'appliquerait qu'au 15 novembre, et seulement s'il est validé.
• La Diputación Permanente doit convalider dans les trente jours : examen annoncé le vendredi 16 octobre, date à confirmer.
• La TVA de 10 % sur les séjours de trente nuitées ou moins s'applique au 1er décembre : tarifs et contrats de décembre à revoir maintenant.
• La prorogation extraordinaire de deux ans figure dans le texte qui devrait passer, pas dans celui qui devrait tomber.

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