Ce que coûte réellement un achat en Espagne en novembre 2026 : prix record, crédit plus cher, fiscalité à géométrie variable

Le mètre carré d'occasion atteint 2 955 € en Espagne, son plus haut niveau depuis 2006. Mais le prix affiché n'est qu'une partie de l'addition : un Euribor remonté à 3,311 %, des droits de mutation qui vont de 6 % à 13 % selon la communauté autonome et un vote au Congrès le 12 novembre. Décomposition, chiffres à l'appui.

Le 4 novembre, idealista a publié ses prix d'octobre : 2 955 €/m² pour le logement d'occasion en Espagne, +11,2 % sur un an — le niveau le plus élevé depuis l'ouverture de la série, en 2006. S'arrêter à ce chiffre serait une erreur de lecture : le prix affiché n'est qu'une part du décaissement. S'y ajoutent le coût du crédit, qui a cessé de baisser, et une fiscalité d'acquisition qui varie du simple au double selon la région.

Un record national, une carte très inégale

Les dix-sept communautés autonomes progressent, mais ce sont les marchés les plus chers qui montent le moins. Les Baléares restent en tête à 5 619 €/m² avec la hausse la plus faible du pays (+4,2 %) ; Madrid suit à 5 066 €/m² (+5,5 %), l'Andalousie se situe à 2 968 €/m² (+9,8 %). Les progressions les plus vives viennent de l'intérieur : Castille-La Manche +15,4 %, Cantabrie +14,2 %, Aragon +13 %. Málaga est la quatrième province la plus chère d'Espagne, à 4 322 €/m². Les tasaciones confirment le ralentissement : Gesvalt mesure 2 085 €/m² au troisième trimestre, +10,6 % sur un an après +16,4 % au premier.

Le coût de l'argent a cessé de baisser

Le 29 octobre, la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés : 2,50 % pour la facilité de dépôt, 2,65 % pour le refinancement principal, 2,90 % pour la facilité de prêt marginal. Le communiqué en donne la raison : la hausse des prix de l'énergie fait peser un risque à la hausse sur l'inflation, et les conditions de financement se sont resserrées. L'Euribor 12 mois a suivi, de 3,239 % de moyenne en octobre à 3,311 % en novembre. En août, l'INE recensait un taux moyen de 3,08 % sur les nouvelles hypothèques, le plus élevé depuis janvier 2025.

Traduit en mensualité, l'effet se mesure. Un non-résident finance usuellement 70 % au maximum de la valeur d'expertise, sur vingt ans : sur un achat de 1 500 000 €, soit un prêt de 1 050 000 €, la charge ressort à 5 865 € par mois à 3,08 %, contre 6 536 € à 4,311 % — l'Euribor de novembre majoré d'un point de marge. Entre les seules moyennes d'octobre et de novembre, l'écart est de 40 € par mois.

La fiscalité d'acquisition : de 6 % à 13 % selon la région

C'est le poste que les acquéreurs étrangers sous-estiment le plus. Un logement d'occasion supporte l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le taux est fixé par la communauté autonome ; un logement neuf supporte la TVA de 10 % plus les actos jurídicos documentados (AJD). L'Andalousie applique un ITP de 7 % et un AJD de 1,2 %, régime rendu permanent par la Ley 5/2021 ; Madrid est à 6 %, les Canaries à 6,5 %, Valence à 9 %. Les Baléares appliquent un barème progressif, de 8 % jusqu'à 400 000 € à 13 % au-delà de deux millions (Decreto Legislativo 1/2014, art. 10).

Sur une revente de 1 500 000 €, l'ITP andalou ressort à 105 000 € ; le même bien aux Baléares est taxé 150 000 €, soit 45 000 € d'écart pour un prix identique. Sur le neuf en Andalousie : TVA de 10 % (150 000 €) plus AJD de 1,2 % (18 000 €), soit 63 000 € de plus que l'occasion. Deux précisions : depuis le Real Decreto-ley 17/2018, l'AJD du prêt hypothécaire est à la charge de la banque ; et la base imposable de l'ITP est le valor de referencia du cadastre lorsqu'il dépasse le prix convenu, mécanisme validé par le Tribunal constitutionnel en février 2026.

Ce qui se joue le 12 novembre

Le Congrès a confirmé le 4 novembre qu'il soumettrait les décrets logement à convalidation le 12 novembre. Le texte en vigueur est le Real Decreto-ley 29/2026 du 6 octobre : son article 7 modifie l'article 91.Uno.2.2º de la Ley 37/1992 et soumet à la TVA de 10 %, au 1er décembre 2026, les locations meublées de trente nuitées ou moins pour un même locataire, sauf lorsque le bailleur réside habituellement dans le logement. Son article 8 autorise les communes à majorer l'IBI des logements touristiques en zone tendue, par ordonnance fiscale.

Ce que doit vérifier un acquéreur étranger

• Obtenir le NIE et ouvrir un compte bancaire espagnol avant la signature.
• Vérifier le régime applicable — occasion (ITP) ou neuf (TVA + AJD) — et comparer le prix au valor de referencia du cadastre, base minimale de l'ITP.
• Budgéter apport et droits : sur 1 500 000 € en Andalousie, 450 000 € plus 105 000 € d'ITP.
• Pour une location de courte durée, vérifier le numéro d'enregistrement et lire l'ordonnance fiscale IBI de la commune.

Et sur la Costa del Sol

L'Andalousie combine deux avantages qui se renforcent. Son ITP de 7 % est l'un des plus bas des littoraux prime espagnols — 45 000 € d'économie sur un achat de 1 500 000 € par rapport aux Baléares. Et la fiscalité locale va dans le même sens : le 3 novembre, le pleno de la mairie de Marbella a révisé ses ordonnances fiscales. Le taux différencié d'IBI des établissements de loisirs et d'hôtellerie de plus forte valeur cadastrale passe de 1 % à 0,82 %, une bonification d'IBI de 50 % est créée pour les logements loués à loyers limités, et le taux général d'IBI reste à 0,65 % pour une fourchette légale de 0,4 % à 1,2 %. Marbella, où le mètre carré atteint 5 974 € en octobre, allège la charge au moment où l'État ouvre aux communes la possibilité de l'alourdir.

Croiser un prix au mètre carré, un coût de crédit, un barème régional et une ordonnance municipale votée la semaine précédente : c'est le travail que mène VINSIX Real Estate Advisory. Le Groupe VINSIX S.A. est présent en Suisse, en France, en Espagne, au Royaume-Uni et au Paraguay.

À retenir

• Logement d'occasion à 2 955 €/m² en Espagne en octobre 2026 (+11,2 % sur un an), record depuis 2006 ; Málaga quatrième province la plus chère, à 4 322 €/m².
• Le crédit se retend : BCE inchangée à 2,50 % le 29 octobre, Euribor 12 mois à 3,311 % en novembre contre 3,239 % en octobre.
• Droits de mutation de 6 % à 13 % selon la région : sur 1 500 000 €, 105 000 € en Andalousie contre 150 000 € aux Baléares.
• Le 12 novembre, le Congrès vote la convalidation des décrets logement ; TVA de 10 % sur les locations de trente nuitées ou moins au 1er décembre 2026.

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