Lo que cuesta realmente comprar en España en noviembre de 2026: precios récord, crédito más caro y una fiscalidad que cambia según la región

El metro cuadrado de segunda mano alcanza los 2.955 € en España, su nivel más alto desde 2006. Pero el precio anunciado es solo una parte de la factura: un euríbor que ha vuelto al 3,311 %, unos impuestos de transmisión que van del 6 % al 13 % según la comunidad autónoma y una votación en el Congreso el 12 de noviembre. Desglose, con cifras.

El 4 de noviembre, idealista publicó sus precios de octubre: 2.955 €/m² para la vivienda usada en España, un 11,2 % más que hace un año y el nivel más alto desde que arrancó la serie, en 2006. Quedarse en esa cifra sería un error de lectura: el precio anunciado es solo una parte del desembolso. A él se suman el coste del crédito, que ha dejado de bajar, y una fiscalidad de adquisición que varía al doble según la región.

Un récord nacional, un mapa muy desigual

Las diecisiete comunidades autónomas suben, pero son los mercados más caros los que menos avanzan. Baleares sigue en cabeza con 5.619 €/m² y la subida más moderada del país (+4,2 %); Madrid le sigue con 5.066 €/m² (+5,5 %) y Andalucía se sitúa en 2.968 €/m² (+9,8 %). Las subidas más intensas llegan del interior: Castilla-La Mancha +15,4 %, Cantabria +14,2 %, Aragón +13 %. Málaga es la cuarta provincia más cara de España, con 4.322 €/m². Las tasaciones confirman la desaceleración: Gesvalt mide 2.085 €/m² en el tercer trimestre, un 10,6 % más interanual tras el +16,4 % del primero.

El precio del dinero ha dejado de bajar

El 29 de octubre, el Banco Central Europeo mantuvo sus tipos sin cambios: 2,50 % la facilidad de depósito, 2,65 % las operaciones principales de financiación y 2,90 % la facilidad marginal de crédito. El comunicado explica el motivo: la subida de los precios de la energía inclina al alza los riesgos de inflación y las condiciones de financiación se han endurecido. El euríbor a doce meses siguió el movimiento, del 3,239 % de media en octubre al 3,311 % en noviembre. En agosto, el INE registraba un tipo medio del 3,08 % en las nuevas hipotecas, el más alto desde enero de 2025.

Traducido a cuota, el efecto se mide. Un no residente suele financiar como máximo en torno al 70 % del valor de tasación a veinte años: sobre una compra de 1.500.000 €, es decir un préstamo de 1.050.000 €, la cuota es de 5.865 € al mes al 3,08 % frente a 6.536 € al 4,311 % — el euríbor de noviembre más un punto de diferencial. Solo entre las medias de octubre y noviembre, la diferencia es de 40 € al mes.

La fiscalidad de la compra: del 6 % al 13 % según la región

Es la partida que más subestiman los compradores extranjeros. La vivienda usada tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija la comunidad autónoma; la vivienda nueva tributa en cambio al 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD). Andalucía aplica un ITP del 7 % y un AJD del 1,2 %, régimen convertido en permanente por la Ley 5/2021; Madrid está en el 6 %, Canarias en el 6,5 % y la Comunidad Valenciana en el 9 %. Baleares aplica una escala progresiva, del 8 % hasta 400.000 € al 13 % por encima de dos millones (Decreto Legislativo 1/2014, art. 10).

En una compraventa de segunda mano de 1.500.000 €, el ITP andaluz asciende a 105.000 €; el mismo inmueble en Baleares tributa 150.000 €, una diferencia de 45.000 € por un precio idéntico. En obra nueva en Andalucía: 10 % de IVA (150.000 €) más 1,2 % de AJD (18.000 €), es decir 63.000 € más que la segunda mano. Dos precisiones: desde el Real Decreto-ley 17/2018, el AJD del préstamo hipotecario corre a cargo del banco; y la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro cuando supera el precio pactado, mecanismo avalado por el Tribunal Constitucional en febrero de 2026.

Lo que se juega el 12 de noviembre

El Congreso confirmó el 4 de noviembre que someterá los decretos de vivienda a convalidación el 12 de noviembre. El texto en vigor es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: su artículo 7 modifica el artículo 91.Uno.2.2º de la Ley 37/1992 y somete al 10 % de IVA, desde el 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos amueblados de treinta noches o menos a un mismo arrendatario, salvo cuando el arrendador resida habitualmente en la vivienda. Su artículo 8 permite a los ayuntamientos recargar el IBI de las viviendas turísticas en zonas de mercado residencial tensionado, mediante ordenanza fiscal.

Lo que debe comprobar un comprador extranjero

• Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria española antes de la firma.
• Comprobar el régimen aplicable — segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA + AJD) — y comparar el precio con el valor de referencia del Catastro, base mínima del ITP.
• Presupuestar la entrada y los impuestos: sobre 1.500.000 € en Andalucía, 450.000 € más 105.000 € de ITP.
• Para un alquiler de corta duración, comprobar el número de registro y leer la ordenanza fiscal del IBI del municipio.

Y en la Costa del Sol

Andalucía combina dos ventajas que se refuerzan. Su ITP del 7 % es uno de los más bajos de los litorales prime españoles: 45.000 € de ahorro en una compra de 1.500.000 € frente a Baleares. Y la fiscalidad local va en el mismo sentido: el 3 de noviembre, el pleno del Ayuntamiento de Marbella aprobó una revisión de sus ordenanzas fiscales. El tipo diferenciado del IBI de los establecimientos de ocio y hostelería de mayor valor catastral baja del 1 % al 0,82 %, se crea una bonificación del 50 % en el IBI para las viviendas arrendadas a rentas limitadas y el tipo general del IBI se mantiene en el 0,65 %, dentro de una horquilla legal del 0,4 % al 1,2 %. Marbella, donde el metro cuadrado alcanza los 5.974 € en octubre, alivia la carga justo cuando el Estado abre a los municipios la posibilidad de aumentarla.

Cruzar un precio por metro cuadrado, un coste de crédito, una escala autonómica y una ordenanza municipal aprobada la semana anterior: ese es el trabajo que realiza VINSIX Real Estate Advisory. El Groupe VINSIX S.A. está presente en Suiza, Francia, España, el Reino Unido y Paraguay.

Para recordar

• Vivienda usada a 2.955 €/m² en España en octubre de 2026 (+11,2 % interanual), récord desde 2006; Málaga, cuarta provincia más cara con 4.322 €/m².
• El crédito se tensa: el BCE mantuvo el 2,50 % el 29 de octubre y el euríbor a doce meses está en el 3,311 % en noviembre frente al 3,239 % de octubre.
• Los impuestos de transmisión van del 6 % al 13 % según la región: sobre 1.500.000 €, 105.000 € en Andalucía frente a 150.000 € en Baleares.
• El 12 de noviembre el Congreso vota la convalidación de los decretos de vivienda; el IVA del 10 % sobre los alquileres de treinta noches o menos se aplica desde el 1 de diciembre de 2026.

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