Decretos de vivienda: la votación del 16 de octubre decide qué se aplicará a su inmueble

Dos reales decretos-leyes de vivienda están en el BOE desde el 7 de octubre. Uno está en vigor y eleva al 10 % el IVA de los alquileres turísticos el 1 de diciembre; el otro, que haría casi automática la prórroga de los contratos, solo entrará en vigor si se convalida. El debate se anuncia para el viernes 16 de octubre. Lo que debe retener un propietario o comprador extranjero, por VINSIX Real Estate Advisory.

Dos decretos, dos destinos

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-leyes, publicados en el Boletín Oficial del Estado del 7 de octubre, que recogen la mayor parte de los textos derogados por el Congreso el 2 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026, texto general sobre la función social de la vivienda, entró en vigor el 8 de octubre y contiene las medidas fiscales. El Real Decreto-ley 28/2026 tiene un único objeto, la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda, y solo entrará en vigor el 15 de noviembre si se convalida antes.

Un real decreto-ley debe convalidarse en el plazo de treinta días desde su publicación. Disuelto el Congreso, corresponde a la Diputación Permanente, sesenta y nueve miembros que ejercen las facultades de la Cámara entre legislaturas. Según el recuento recogido por la prensa, el texto general contaría con 35 votos a favor frente a 34, mientras que el decreto de los alquileres sería rechazado por 34 contra 35, al confirmar el PNV su rechazo el 6 de octubre. El debate se anuncia para el viernes 16 de octubre a las once de la mañana, aunque los textos todavía no figuran en el orden del día publicado: la fecha queda por confirmar.

Lo que ya es derecho vigente

Tres disposiciones del Real Decreto-ley 29/2026 afectan directamente a un inversor extranjero: el IVA del 10 % sobre el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o cuando la estancia de un mismo arrendatario no supere las treinta noches (artículo 7), quedando excluida la vivienda habitual del arrendador; la facultad de los municipios en zonas tensionadas de aplicar recargos en el IBI a las viviendas turísticas (artículos 8 y 9), sin que el decreto fije porcentaje ni condiciones; y la limitación de las adquisiciones realizadas por debajo del 70 % del valor de mercado por las entidades afectadas (artículo 1).

• IVA del 10 % en alquileres amueblados de treinta noches o menos: 1 de diciembre de 2026
• Recargo de IBI en zonas tensionadas: facultad municipal, sin porcentaje fijado en el decreto
• Adquisiciones por debajo del 70 % del valor de mercado por las entidades afectadas: limitadas hasta el 31 de diciembre de 2030
• Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional: hasta el 31 de diciembre de 2030

IVA del 10 %: tres comprobaciones antes del 1 de diciembre

Primero, la duración de las estancias: los contratos que se mantengan por debajo del umbral de treinta noches entran en el ámbito del IVA, mientras que un arrendamiento más largo sin servicios hoteleros no. Después, los servicios: limpieza durante la estancia, recepción, desayuno o cambio de ropa de cama hacen que la operación quede sujeta, incluso en estancias más largas. Por último, las tarifas: las de diciembre deben revisarse antes de ponerse a la venta y las condiciones generales han de indicar si el precio se entiende con el IVA incluido.

Queda la decisión económica. Sobre una noche de 250 € sin impuestos, repercutir el IVA eleva el precio al público a 275 €; absorberlo reduce el ingreso neto a 227,27 €, un 9,1 % menos de ingreso bruto por noche. Es esa decisión, más que el texto, la que pesará en la temporada de invierno.

Lo que puede caer: la prórroga de los contratos

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: transcurridos los cinco años de contrato, siete cuando el arrendador es persona jurídica, la prórroga pasaría a ser tácita y obligatoria por periodos de cinco o siete años, salvo comunicación válida de no continuidad, con un preaviso del arrendador de seis meses y una indemnización en caso de negativa a renovar. Es el texto cuya convalidación parece menos probable. Conviene matizar: la prórroga extraordinaria de dos años, abierta al inquilino al corriente de pago para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, figura en el Real Decreto-ley 29/2026, el que previsiblemente se convalidará.

Qué cambia en la Costa del Sol

El corredor Marbella–Estepona lo mueven compradores extranjeros que adquieren una segunda residencia y la alquilan parte del año. La votación del 16 de octubre no cambia la escasez de suelo ni la demanda internacional: cambia el régimen fiscal de la explotación en alquiler y la previsibilidad de la duración de los contratos. En una compra en curso, el IVA del 10 % debe incorporarse al plan de tesorería y el recargo de IBI comprobarse en el ayuntamiento antes de firmar; en un inmueble ya alquilado por noches, la revisión de las tarifas de diciembre es el trabajo de estas tres semanas. La financiación, en cambio, respira algo: tras alcanzar el 3,323 % el 2 de octubre, el euríbor a doce meses volvió al 3,191 % el 13 de octubre, en la víspera de la reunión del Banco Central Europeo de los días 28 y 29 de octubre.

VINSIX Real Estate Advisory lee esta secuencia como una normalización: España alinea el alquiler turístico con el régimen de los servicios de alojamiento, mediante decretos sucesivos cuya vigencia depende de unas Cortes disueltas. En la financiación de adquisiciones que estructura, el Grupo VINSIX S.A. — presente en Suiza, Francia, España, el Reino Unido y Paraguay — incorpora ya estos escenarios normativos al mismo nivel que la curva de tipos: un plan calculado sobre ingresos de alquiler sin IVA no resiste al 1 de diciembre.

Para recordar

• El decreto 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre; el 28/2026 solo se aplicaría desde el 15 de noviembre, y únicamente si se convalida.
• La Diputación Permanente debe convalidar en treinta días: debate anunciado para el viernes 16 de octubre, fecha por confirmar.
• El IVA del 10 % en estancias de treinta noches o menos se aplica desde el 1 de diciembre: hay que revisar ya tarifas y contratos.
• La prórroga extraordinaria de dos años figura en el texto que previsiblemente se convalidará, no en el que previsiblemente caerá.

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